4月13日，广州位于番禺和荔湾的2宗宅地顺利出让。

两宗地块在正式出让的前一天就已经书写好结局。

4月12日，距离正式开拍还有16小时，番禺区迎宾路地块便已获得多家房企17轮报价，最终触顶进入摇号环节。

(资料图片)

网传参拍房企名单

而另一宗同日出让的荔湾区桥梓大街地块，也于昨日便获得1家房企举牌，于今早9点开拍后直接底价出让。

一宗抢爆熔断，一宗国企兜底。两宗地块具体情况如何，我们一起来看看！

01

番禺区迎宾路BA0603009地块

土地用途：二类居住用地（R2）

宗地面积：32153.89平方米（可建设用地面积32153.89平方米）

计容建面：≤96461.67平方米

容积率：≤3.0

竞拍结果：摇号

成交总价：232303万元

成交楼面价：24082元/㎡

溢价率：15%

需配建1所9班幼儿园及1间托儿所

本轮燃爆的番禺区迎宾路BA0603009地块就坐落在洛溪大石板块，作为一个开发较早，楼盘林立的成熟板块，生活氛围十分浓郁，各项配套齐全。

番禺区迎宾路BA0603009地块

监测到，迎宾路地块与地铁3号线大石站有约1公里距离，对地铁通勤党有一定的不便；但自驾通勤则有明显优势，地块旁的迎宾路可直上沙溪大桥，同时周边还有新光快速路，通往海珠、天河、番禺万博、广州南站等都极为便利。

从居住角度去看，除距离地铁稍远以外，迎宾路地块各项硬件配套尚可。不过，能够吸引一众房企追捧，这块香饽饽显然还有更隐蔽的“杀手锏”。

比如说，地块周边缺货已久。

克而瑞监测到，地块所在的洛溪大石板块已经多年未见新盘，上一次出让宅地是在2017年，即大石街兴南大道南侧DSJ15-01地块（藏珑府项目地块），目前项目仅剩公寓供应；此外，与地块相距较近的还有广地花园及待售项目滨江绿园，但均是产权缩水20年以上的古早项目。

相比之下，地块周边二手房就发展得相当成熟，并已积累了不少置换客群，知名的有锦绣银湾、星河湾等，目前二手房挂牌价在3.4-4.3万/㎡左右。

地块受捧的另一个优势还有体量够小。

迎宾路地块占地面积仅3.2万㎡，总起价20.2亿。市场刚进入复苏轨道，对各大房企而言，现金流依然是生命线，小体量地块的可控性更强。这一点类似于前段时间同样火爆的羊城食品厂地块，该地块占地面积也仅3.1万㎡。

此外，从地价的角度看，迎宾路地块入市后将有一定的利润空间。

即使拍到15%的溢价率，迎宾路地块成交楼面价也仅24082元/㎡，低于目前周边二手房挂牌价约1万/㎡，加上配建要求相对较少，一定程度上也控制好了开发商的拿地成本。

综上，无论是从地块素质，还是性价比角度分析，迎宾路地块都有不错的竞争力。当然，地块也并非缺点全无，比如离地铁较远不利通勤、板块开发程度高，未来缺少想象空间等，但总体来看，瑕不掩瑜。

02

荔湾区桥梓大街地块

土地用途：二类居住用地（R2）

宗地面积：78874平方米（其中AF010645地块2886平方米4、AF010802地块（安置房用地）24001平方米）

计容建面：AF010645地块≤98138平方米、AF010802地块（安置房用地）≤84004平方米

容积率：≤3.5

竞得房企：广东建工联合体

成交总价：215903.6万元

成交楼面价：22000元/㎡

溢价率：0%

需配建1所9班幼儿园、1间托儿所、居民健身场所、110kv变电站等

在迎宾路地块的高光映衬下，同日出让的荔湾区桥梓大街地块热度显得逊色许多。9点钟声一响，地块就被广东建工联合体以21.59亿元底价竞得，折合楼面价2.2万/㎡.

监测到，地块坐落在老芳村板块，在“当红炸子鸡”白鹅潭的辐射范围内，且与上期抢到摇号的羊城食品厂地块相距也只有约1公里。

短短1公里距离，为何热度差距如此之大？

据媒体实地勘测，发现桥梓大街地块靠近广州市重点建设项目之一的如意坊放射线二期（高架道路），高架道路势必给周边带来一定的噪音影响，因此极有可能影响业主生活及周边小区价值。

当然，也并非所有近高架的楼盘都让人“退避三舍”，如天河神盘兰亭盛荟，其二手成交价近些年一路走高，近期更传出10万/㎡的高价成交。但客观来看，这样的“天选之子”少之又少。

另一方面，地块的配建条件也比迎宾路地块“丰富”许多。

比如，除需无偿配建1所9班幼儿园，1所托儿所以外，地块还要求竞得人配建110kv变电站，在谈辐色变的当下，变电站本身也属于楼盘不利因素之一。此外，竞得人还需配建8.4万㎡安置房，一定程度上加大了开发商拿地成本。

而且，地块占地7.9万㎡，比迎宾路地块和羊城食品厂地块加起来还要大，不够符合当下房企们“小而美”的审美。

此外，与迎宾路地块相比，地块周边竞品不少。

周边三公里内在售项目有力诚榕诚湾、保利西悦湾二期观澜、新世界凯粤湾、雅居乐天际715等，售价区间在3.8-10.5万/㎡，属于刚需、刚改、改善全覆盖。加上待入市的广州幸福中心、广汇天地臻园、广汇天地朗庭、保利锦上印等，未来竞品压力不小。

种种bug加持，最终荔湾桥梓大街地块由国企兜底，也合乎情理。

截至目前，2023年广州首批挂牌的8宗宅地已成功出让5宗，余下的3宗分别番禺汉溪大道北侧BA0902011地块、汉溪大道北侧BA0902125地块以及延期出让的增城区派潭镇增派公路西侧地块。据了解，汉溪北侧2宗宅地疑似定向出让，悬念较大的增城派潭地块能否如期成交，大家敬请关注。

来源：克而瑞广佛区域

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