什么是“业主大会”和“业主委员会”？

(资料图片仅供参考)

答：业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应义务。

业主委员会，简称业委会，是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会、业主委员会应当在党的领导下依法履行自治管理职责，支持和配合街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

社区和物业的职责有什么区别？

答：社区是一个非营利组织，协助政府部门（街道）进行社会管理，比如党建、民政、计生、文教体卫、综合治理、安全、城管、工会、妇联、共青团、调解居民纠纷、临时性任务（疫情防控相关）等。

物业是一个营利性公司，服务小区公共设施的养护、小区治安、车辆管理、清洁服务、生活秩序、代管公共收益等。

居委会、物业、业委会三者的关系？

答：物业公司、业主委员会和居委会是社区管理的有机组成部门。

业主委员会是通过业主大会选举产生，以房产物业的所有权为基础形成的业主自治管理组织，是实施物业管理的主体。

社区居委会，是以居民的居住权为基础形成的居民自治组织，是广义上社区全体居民的利益代言组织，有人把它比喻成是业主的娘家，其实社区居委会与业主委员会两个组织都是自治组织，没有法律依据表明前者可以领导后者，二者之间就是一个指导与监督的关系。

对于物业公司，可以比喻成是业主请来的小区服务员。

在社区党组织的领导下，社区居委会、业主委员会、物业公司三者之间只有相互协作，形成合力，才能获得双赢，建设管理有序、服务完善、文明祥和的和谐社区。

正常履职的业委会有何好处？

答：

（1）如果没有业主委员会，小区全体业主无法真正当家做主；

（2）如果没有业主委员会，就不能有效地与相关部门（开发商、物业、政府部门等）打交道，从而维护业主的利益；

（3）如果没有业主委员会，无法终止《前期物业合同》，更谈不上真正监督物业服务；

（4）如果没有业主委员会，无法决定物业费、电梯管理费的水平，物业公司想涨价就涨价；

（5）如果没有业主委员会，小区的电梯广告位等公共经营收入将可能被物业公司侵占；

（6）如果没有业主委员会，业主公共维修资金将无法合理、便捷地使用，业主无法有效监督；

（7）如果没有业主委员会，小区的设备设施将更快地老化、损坏，容易引发重大事故，导致房产贬值。

只有业委会才有资格与物业公司平等对话，从而改善物业服务，单个业主无法监督物业。

只有业委会才能合法拿回几十万甚至数百万的公共收益，这部分收益属于全体业主。

业委会委员如何产生？

任期多久？

答：根据《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（五）具有一定的组织能力；

（六）具备必要的工作时间。

业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任。业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

业委会的职责是什么？

答：业主委员会履行下列职责：

（一）依法忠实履行职责，执行业主大会决议、决定；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（三）根据业主的意见、建议和要求，拟订选聘、解聘物业服务企业的议案，提交业主大会会议决定；

（四）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（五）根据业主的意见、建议和要求，拟订《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》和《管理规约》修改方案，提交业主大会会议决定；

（六）根据业主的意见、建议和要求，拟订物业管理区域内物业共有部分的使用、经营、收益分配方案，提交业主大会会议决定；物业管理区域内的公共收益，收支账目公开透明，接受全体业主的监督和查验，每季度一次于公告栏内公告于广大业主；

（七）根据业主的意见、建议和要求，拟订建筑物及其附属设施维修资金使用、续筹方案，提交业主大会会议决定；

（八）督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用；

（九）督促未按照管理规约的约定缴存专项维修资金的业主，限期交纳专项维修资金；

（十）提请业主大会决定终止业主委员会委员资格，增补业主委员会委员；

（十一）监督物业服务企业履行物业服务合同，并每年对物业服务企业按照物业服务合同约定履行物业服务情况进行一次全面考核评定；

（十二）监督管理规约的实施，对违反管理规约的行为进行处理；

（十三）对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管；

（十四）及时了解业主、使用人的意见和建议，形成议案提交业主大会会议决定；

（十五）协调业主与业主之间以及业主与物业服务企业之间的关系，调处业主与业主之间以及业主与物业服务企业之间的物业管理纠纷；

（十六）建立业主委员会接待制度，接受业主、使用人的咨询、投诉和监督，并定期将工作情况以公告等形式向全体业主报告；

（十七）积极参加房屋主管部门组织的物业管理培训，接受街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会以及房屋主管部门的指导与监督。

业委会成员有没有工资？

业委会没有工资，但根据相关法规，每月可以有几百元的补贴，但也要经过业主大会投票决定才可执行。这是合法也是合情的，不能要求别人无私奉献。因业主委员会委员为业主共同管理事务付出大量的时间和精力，甚至付出一些如通讯费等必要费用，因此业主委员会委员可以获得补助或者补贴。

实际上，业委会成员的工作量，远不是几百元就可以覆盖的，更多力量源自于对小区事务的关心。

业委会管钱我不放心怎么办？

答：为防范腐败，根据政府范本并在街道办指导下，在规章制度里对业委会财务管理制定严格的限制，包括但不限于：

一、资金使用之前必须经业委会会议讨论通过，并形成会议纪要，超过一定的数额，需要召开业主大会来决定。

二、业委会账目会每半年在小区内公示一次，接受全体业主监督。

三、每年由具有审计资质的第三方会计律师事务所对业委会账目进行审计。

如何避免业委会人员？

全体业主是监督业主委员会的主体。政府部门（住建部门、乡（镇）、社区居委会等）、媒体也有监督业主委员会的权利。业主可以通过查阅业主委员会的公告、会议纪要、财务账本等文件，来行使知情权和监督权。

一、制度：按照政府提供的模板，业委会成立前，会制定详细的《管理公约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》，确保没有任何漏洞，从制度上防范小区利益受损。

二、公开：业委会事务必须完全公开（包括会议纪要、账务等），接受全体业主监督，公开透明。

三、监督委员会：可以另设监督委员会，随时参与业委会工作过程，有任何不当及时质询和纠正。

四、罢免和司法：对不能胜任的成员，可通过业主大会罢免；对于违法行为，可移交司法机关。

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